離婚をした、もしくは話し合いを進めている方にとって、財産分与は大きな課題でしょう。
特に金額の大きい不動産はどうすればよいのか分からない方がほとんどかと思います。実際、不動産会社で働く私も今まで多くの相談を受けてきました。
「財産分与のために不動産の価値が知りたい」「住宅ローンがまだ残っているがどうすればよいのか」「近所に知られずに売却をしたい」など様々な悩みを抱えているかと思います。
気持ち的にもマイナスなことが多く、財産分与などのややこしいことは先延ばしにしてしまいたい気持ちも大きいかと思います。
しかし、不動産の価値をあらかじめ把握したり、やるべきことを知っておくことで、その後の話し合いがスムーズに進んだりすることもあるため、早めの行動が大切です。
この記事では、離婚後の不動産売却の方法や注意点、もしくは売却せずにどちらかが住み続ける場合などについて解説をしています。
また、近所に知られずに売却をする方法についても解説をしていますので、参考になれば幸いです。
もくじ
離婚により財産分与が必要な不動産か確認する
まずは今住んでいる家が財産分与の必要があるかを確認します。
財産分与が必要ないケースは以下の通りとなります。
このようなケースではその不動産に対して、基本的に財産分与の必要はありません。
財産分与とは、婚姻中に2人で築き上げた共有財産を半分にして分けることを言います。上記のようなケースでは、「婚姻中に2人で築き上げた共有財産」とは言えないため、財産分与の必要が無くなります。
一方で、上記以外のほとんどのケースでは、財産分与が必要になります。
最も多いのは、「婚姻後に家を買った」というケースでしょう。これはどちらかの親が全額負担した場合などを除いて、財産分与の対象となります。
それでは、財産分与にはどのような方法があるのか。この方法が分かれば、今後の流れが少し見えてくるかと思います。
不動産の財産分与には、一般的に次のような方法があります。
それでは、これらの方法について、1つずつ解説していきます。
離婚をして不動産を売却をする場合
まずは、売却をする場合について解説をしていきます。
「離婚をしたら、もうその家には住みたくない」という方が多いため、売却を検討される方の割合は高く感じます。
ただし、離婚に伴う不動産売却には注意点がありますので、後ほど解説をしていきます。
離婚による不動産売却の方法
不動産を売却して財産分与する場合はシンプルで、家を売却して現金化したうえで半分に分けることとなります。
ではどうやって売却をするのかというと、2種類あります。
1つ目は不動産会社に買い取ってもらうこと。この方法のメリットは「売却まで早い」「近所に知られずに売却できる」ところです。
不動産会社に査定を依頼して提示された金額で納得がいけば、すぐに買い取ってもらえるため、早く売却ができます。
また、売却のために広告活動(インターネット掲載など)をする必要がないため、近所の方に知られずに売却をすることができます。
2つ目は不動産会社に仲介を依頼して販売活動をしてもらうこと。この方法のメリットは相場価格で売却ができるところです。
一般的に買取は相場価格の７割前後の価格となります。そのため、少しでも高く売りたい方は仲介による売却がいいでしょう。
一方、デメリットとしてはいつ売れるか見通しが立てにくいことや、インターネット掲載による広告をしなければ買い手が見つかりにくいことです。
どうしても近所に知られたくないという方は、買い手が見つかりにくくなるものの、インターネット掲載による広告は無しにして、販売活動を依頼すると良いでしょう。
それぞれに長所短所があるため、自分は何を重視するのかを明確にすることが大切です。
どちらの方法にしても、査定額を知ることが必要であり、判断材料にもなるかと思いますので、不動産会社に無料の査定を依頼することをおすすめします。
どこの会社に依頼するか決まっていない方は、一括査定サービスがおすすめです。不動産会社によって、土地の買取が得意な会社、住宅の買取が得意な会社などがあるため、査定額が大きく変わることはとても多いです。
そのため、無料で複数社に査定を依頼できる一括査定サービスは良いかと思います。もちろん、不動産会社による査定も無料です。
完全無料で一度に複数社へ依頼ができます。
また、全国の「信頼できる不動産会社300社」が登録しているため、安心して利用できるかと思います。
これまでの利用者は300万人を超えており、多くの方が利用している一括査定サイトです。
大手から地域密着の不動産会社まで登録しているため、査定価格の比較はもちろん、自分に合った不動産会社を探すことができます。
共有名義の不動産はどうすればよいか
売却の方法について解説をしていましたが、売却ができない可能性のあるケースもあります。
まず1つ目は不動産が共有名義の場合です。不動産の所有権が両者にあるため、どちらか一方が売却を望まない場合は、売却ができないこととなります。
そのため、共有名義の場合は売却の意思について話し合いをしておくと良いでしょう。
住宅ローンの残債を残したままでは売却できない
2つ目は住宅ローンの残債が残っている場合です。
住宅ローンの残債が残っていると、不動産に抵当権というものが付いたままになっています。この抵当権が残ったままでは売却ができないため、住宅ローンを完済する必要があります。
不動産の売却する価格が残債を上回っていれば、売却したお金で完済ができるため、問題はありません。
しかし、売却する価格が残債を下回る場合は、残債が残るため売却ができません。
その場合は、完済に足りない金額を「貯金から出す」「親から借りる」「フリーローンなどを組む」といったことをする必要があります。
このように、残債は売却できるかどうかを左右する重要な要素ですので、査定を依頼するのと同時に、残債の額を確認しておく必要があります。
・不動産の査定を依頼する(一括査定サービスなど)
・売却の意思について話し合いをしておく
・住宅ローンの残債を確認する
離婚をしてどちらかが譲り受ける場合
続いては、売却をせずに不動産をどちらかが譲り受ける場合です。
離婚をしてもどちらかはその家に住み続ける場合や、自分は住まずに貸家として貸すなど、活用していきたい場合などがあります。
代償金を支払って譲り受ける
最もオーソドックスな方法は、どちらかが代償金として、不動産価格の半額を支払うことで、不動産を譲り受けることです。
代償金の金額は通常半額ですが、話し合いによって変えることもできます。
代償金を支払わずに譲り受ける
続いては代償金を支払わずに不動産を譲り受ける場合です。
これは不動産以外の財産分与とも関係してきます。「他の財産を譲る代わりに不動産をもらう」といったイメージです。
また、話し合いをした結果、「家はどちらかが全額負担して購入したため、代償金は払わなくてもいい」という結論になるケースも当てはまります。
不動産の価値を知るにはどうすればよいか
不動産の価値(価格)を知るには、不動産会社に無料の査定を依頼するのがおすすめです。
不動産鑑定士に鑑定額を出してもらうのも1つの方法ですが、査定と違い費用もかかってくるため、通常の協議離婚であればそこまでする必要はないかと思います。
また、査定を依頼する場合は、一括査定サービスを利用しましょう。
一括査定サービスのメリット、デメリットは以下の通りです。
離婚に伴う財産分与では不動産の価格を知ることが必要になるため、無料で依頼できる一括査定サービスは強い味方になってくれるかと思います。
また、査定の担当者に不動産の財産分与や、売却などについて分からないことを相談で来ます。
利用することで財産分与や話し合いが進むかと思います。無料ですので、離婚に伴い売却をしたい方、財産分与のために価格を知りたい方は利用してみて下さい。
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また、全国の「信頼できる不動産会社300社」が登録しているため、安心して利用できるかと思います。
これまでの利用者は300万人を超えており、多くの方が利用している一括査定サイトです。
大手から地域密着の不動産会社まで登録しているため、査定価格の比較はもちろん、自分に合った不動産会社を探すことができます。
